De koper van je huis stelt je aansprakelijk

Er zou sprake zijn van een ‘verborgen gebrek’

Vanaf het moment dat de eigendom van een huis bij de notaris is overgedragen, komen eventuele gebreken voor rekening van de koper. Toch stellen kopers verkopers regelmatig aansprakelijk voor gebreken die ze daarna pas ontdekken. Hoe kansrijk zijn ze dan?

Mededelen en informeren

In het algemeen mag verwacht worden dat de verkoper goed op de hoogte is van de staat waarin zijn eigen huis verkeert. Voorafgaand aan de verkoop moet de verkoper eventuele gebreken, waarvan hij op de hoogte is, aan de koper meedelen.

Anderzijds heeft de koper de plicht om bij de bezichtigingen goed op te letten. Als hij bijvoorbeeld ergens vochtplekken ziet, dan zal hij navraag moeten doen naar de oorzaak. Als hij ergens vochtschade of schimmel ziet, dan kan er onvoldoende gelucht zijn, maar kan er ook lekkage zijn geweest – is die dan inmiddels verholpen en is dat vakkundig gedaan?

Vanwege de informatieachterstand van de koper ten opzichte van de verkoper gaat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de informatieplicht van de koper. De koper die ná de koop een gebrek constateert dat hij niet tijdens de bezichtiging al had kunnen zien en waar de verkoper zijn mond over heeft gehouden, kan de verkoper hier dan ook op aanspreken.

Maar dan: de NVM Koopovereenkomst

Het meest gebruikte model bij het opstellen van een koopovereenkomst is dat van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In deze standaard NVM-koopovereenkomst wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper vergaand beperkt.

De aansprakelijkheid

Artikel 6 van de NVM-overeenkomst (‘Staat van de onroerende zaak/Gebruik’) maakt het de koper behoorlijk lastig. Onder 6.1 staat namelijk dat het huis aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt, met (onder meer) alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Hieraan is toegevoegd dat de koper deze staat aanvaardt.

Artikel 6.3 nuanceert dit wat, door te bepalen dat het huis wel de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper garandeert dus nog wel dat de koper in het huis moet kunnen wonen, maar voor de afwezigheid van alle andere gebreken staat de verkoper niet in. Ook staat de verkoper niet in voor de afwezigheid van gebreken die ‘kenbaar’ waren op het moment dat de koopovereenkomst werd aangegaan.

Normaal gebruik

De grote vraag is dus: ‘Wat is een normaal gebruik als woonhuis?‘ Moet de koper een lekkage maar zelf oplossen of is deze dermate ernstig dat er eigenlijk voor goed fatsoen niet meer in een woning kan worden gewoond? Wordt de koper geacht om enkele rotte balken op eigen kosten te laten vervangen of dreigt er instortingsgevaar? Is gebrekkige elektra alleen maar lastig of kan van de koper niet worden verwacht dat hij regelmatig in het donker zit, ’s avonds vaak geen tv kan kijken en de inhoud van zijn koelkast moet weggooien?

Van geval tot geval zal moeten worden bekeken wat de ernst van de situatie is om te kunnen beoordelen of dit de grens van het ‘normaal gebruik’ overschrijdt.

Kenbaar

Behalve de ernst van de gebreken speelt ook de informatieplicht van de verkoper een belangrijke rol. Dat het dak lekt is voor de koper niet ‘kenbaar’ als het huis tijdens een mooie zomer wordt verkocht en de verkoper hier zijn mond over houdt. Dat er ergens rot of schimmel is ontstaan, is voor de koper niet kenbaar, als dit is afgedekt met een vers laagje stuc dat net voor de bezichtiging is aangebracht. Dergelijke gebreken vallen niet onder uitsluiting van de aansprakelijkheid.

Bijzondere clausules

Met het opnemen van enkele aanvullende bepalingen kan de verkoper zijn aansprakelijkheid (nog) verder beperken.

Bij oude huizen wordt soms wordt een ouderdomsclausule opgenomen. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Dat is begrijpelijk als het gaat om een huis van meer dan honderd jaar oud. Als dit huis echter volledig is gerenoveerd (en voor een hoge prijs is verkocht) dan is het maar zeer de vraag hoever de koper met deze clausule komt.

Ook wordt regelmatig een zogenoemde niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning, of wanneer erfgenamen een huis verkopen. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning.

In hoeverre dergelijke clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de precieze formulering.

mm

Remko van den Wildenberg

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.

Opmerking toevoegen

Remko van den Wildenberg

mm

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.