De huur opschorten

Het inhouden van de huur

Oftewel: hoe maak ik het mezelf zo moeilijk mogelijk?

Door: Remko van den Wildenberg op 30 april 2018 leestijd 6 minuten

Je huurt een kantoor of een winkel maar het lekt er als een mandje, de verwarming is defect en het is er zo vochtig dat je er bijna een paddenstoelenkwekerij zou kunnen beginnen. Je klaagt en klaagt, maar behalve de huur opstrijken doet de verhuurder vrijwel niets.

Advocaat huurrecht Remko van den Wildenberg stippelt in dit artikel de route naar de vaak gekozen afgrond uit.

We betalen de huur voorlopig niet meer!

Legio huurders menen dat ze er goed aan doen om dan de huur in te houden. Ze denken dat ze de verhuurder alleen maar dáár kunnen raken waar het pijn doet: in zijn portemonnee. Door de huur niet te betalen willen ze dan een ‘duidelijk signaal’ afgeven. De verhuurder reageert meestal nergens op, maar als de huur niet meer wordt betaald, dan zal hij vast wél meteen op de stoep staan.

Inderdaad zal er binnenkort worden aangebeld. Maar hoogstwaarschijnlijk staat daar dan niet de verhuurder voor de deur, maar de postbode met een aangetekende brief. Waarin je beleefd doch dringend wordt verzocht om de achterstanden per ommegaande te betalen. Het huurbedrag is ook nog eens verhoogd met een flinke contractuele boete. De brief eindigt met de mededeling dat als er niet binnen een paar dagen is betaald, er een incassoprocedure volgt, waarvan de kosten voor jouw rekening zullen komen.

De huurachterstand wordt verhoogd met boetebedragen

Verreweg de meeste huurovereenkomsten voor kantoren en winkels zijn gebaseerd op het zogenaamde ROZ-model, het model van de Raad voor Onroerende Zaken. Dit model is ronduit verhuurdervriendelijk. Een van die verhuurdervriendelijke bepalingen is het artikel over te late betaling. Als de huur niet stipt op tijd is betaald, dan heeft de verhuurder het recht om je een boete in rekening te brengen ter hoogte van 1% per maand over de achterstand, met een minimum van € 300,-.

In de wat oudere ROZ-modelovereenkomsten is dit overigens 2% per maand. 2% per maand, dat is maar liefst 24% rente per jaar!!Zelfs de meest inhalige credit card maatschappij brengt bij achterstanden percentages in rekening die hierbij verbleken.

Bovendien geldt er een minimumvan € 300,- per maand, dus ook degene die een heel kleine ruimte huurt, kan met een boete van € 300,- per maand worden geconfronteerd.

Deze boete kan niet alleen worden opgelegd in de maand zelf waarover je de huur niet hebt betaald, maar óók in iedere maand daarna waarin de huur nog niet betaald is. Als dus bijvoorbeeld in juni de huur over januari nog steeds niet is voldaan, dan kan je een boete verschuldigd worden over januari, over februari, over maart, over april, over mei en over juni, oftewel zes keer € 300,-, aan boetes, alleen maar omdat je de huur over januari nog niet hebt betaald. Dat was niet bepaald de bedoeling van het opschorten van de huur.

Een huurincasso-procedure

Als je in de sommatie met die boetes om zijn oren bent geslagen en je betaalt nog steeds niet, dan zal er vroeg of laat nog een keer worden aangebeld. Ditmaal is het niet de postbode, maar de deurwaarder die een dagvaarding komt betekenen.

In de dagvaarding word je opgeroepen om te verschijnen op een zitting bij de kantonrechter in een procedure die tot doel heeft om de achterstallige huur te incasseren.

In plaats van dat jij dus de verhuurder verwijt dat hij niet doet wat hij op basis van de huurovereenkomst zou moeten doen (namelijk het achterstallige onderhoud eindelijk eens uitvoeren), zijn de rollen nu omgedraaid. Nu moet jij je gaan verdedigen waarom de huur niet is betaald!

Opschorting van de gehele huur is iets te veel van het goede

Als er een rechtszitting komt, dan zal de rechter constateren dat je inderdaad niet aan je betalingsverplichtingen hebt voldaan en dat je een huurschuld hebt, die behoorlijk is opgelopen door de contractuele boetes. Vervolgens mag je in de rechtszaal een verhaal gaan ophangen over het dak dat lekt of de radiator die niet warm wil worden. Terwijl de verhuurder iedere kans te baat neemt om te roepen: Smoesjes! Je hebt gewoon het geld niet om de huur te betalen! Je bedrijf draait waarschijnlijk gewoon niet goed genoeg!

Maar ook wanneer komt vast te staan dat de verwarmingsinstallatie inderdaad al tijden aan vervanging toe is, dan is het nog maar zeer de vraag of dit voldoende reden is om de volledige huur in te houden. Ook met een defecte verwarmingsinstallatie blijft er immers bijna altijd nog wel huurgenot over (bijvoorbeeld in de zomer). De rechter kan achteraf oordelen dat het inhouden van hooguit 20 of 30% van de huur wel redelijk zou zijn geweest, maar dat 100% van de huur inhouden veel te ver ging. (Overigens is in de genoemde ROZ-modellen het opschorten van de huur contractueel uitgesloten, zodat opschorting van zelfs een beperkt percentage niet is toegestaan.)

Ontbinding van de huurovereenkomst ligt op de loer

En hier kan dan probleem nummer twee opdoemen. Als er zonder goede reden meerdere termijnen aan huur onbetaald gebleven zijn, dan moet de conclusie luiden dat de huurder zijn belangrijkste verplichting, te weten het betalen van de huur, stelselmatig niet is nagekomen. Van een verhuurder kan niet worden verlangd dat hij gedurende langere tijd een winkel of een kantoorruimte ter beschikking stelt zonder dat hier enige tegenprestatie van de huurder tegenover staat. Dit kan reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

Onder de dreiging van mogelijke sluiting van hun winkel of kantoor kiezen huurders dan vaak toch maar eieren voor hun geld en betalen ze alsnog de achterstanden aan de verhuurder, verhoogd met de boetes en de wettelijke rente en de incassokosten.

Zo moet het dus NIET

Kortom, als je helemaal niet tevreden bent over het onderhoud dat je verhuurder uitvoert dan doe je er bepaald NIET erg slim aan om bij de verhuurder een ‘signaal’ af te geven door de huur niet te betalen. Zo maak je het niet de verhuurder, maar jezélf juist moeilijk. Niet betalen is juist dé manier om jezelf met je rug tegen de muur te zetten.

Hoe moet het dan WEL?

Daarover gaat de volgende blog.

 

mm

Remko van den Wildenberg

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.

Opmerking toevoegen

Remko van den Wildenberg

mm

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.