De buurman vindt dat hij het recht heeft om door mijn tuin te rijden

Destijds vond je het geen probleem als de buurman met zijn auto een stuk afsneed over jouw grond. Maar nu er twintig jaar verstreken zijn, beweert hij ineens dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Is dat zo?

Advocaat vastgoedrecht Remko van den Wildenberg geeft vaste grond onder de voeten.

De buurman rijdt al twintig jaar over mijn grond

Het idee lijkt wijdverbreid dat het voor het verkrijgen van een *erfdienstbaarheid* volstaat om gedurende minstens *twintig jaar* regelmatig over de grond van een ander te lopen of te rijden. Nadat die periode verstreken is, zou die ander zich hier niet meer tegen kunnen verzetten. Zo simpel werkt dit echter niet.

Maar als ik dat geweten had…

Destijds had je er geen bezwaar tegen dat die sympathieke buurman over je grond reed. Dit betekent echter dat nog niet dat je er ook geen bezwaar tegen had dat je na verloop van tijd niet meer over je eigen grond zou kunnen beslissen. En dit maakt wel een cruciaal verschil. Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid moet je namelijk op zijn minst wel hebben kunnen beseffen dat een ander de bedoeling had om uiteindelijk (ten koste van jouw grond) een erfdienstbaarheid te verkrijgen.

Dan zou ik daar een stokje voor gestoken hebben

Pas als je buurman zich gedurende twintig jaar lang zó gedragen heeft dat je hieruit wel móest afleiden dat hij over jouw grond een erfdienstbaarheid wilde verkrijgen, en je er desondanks niets tegen hebt gedaan, dan pas is er een reële kans dat de erfdienstbaarheid door middel van verjaring tot stand gekomen is. Dit zou er dan bijvoorbeeld op neerkomen dat de buurman een weg over jouw grond heeft aangelegd waar alleen hij wat aan heeft. Jij stond erbij en je keek ernaar. Als er dan ook nog een sprake is van een langdurig intensief gebruik van die weg, dan pas zou aangenomen kunnen worden dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan.

Grootgrondbezitters

Voor grootgrondbezitters, zoals gemeentes, geldt vaak dat ze niet eens weten dat iemand al decennia lang over een weggetje rijdt dat op hun grond loopt. In dat geval kan al helemaal niet worden aangenomen dat je hebt toegestaan dat iemand zich als eigenaar gedragen heeft.

 

mm

Remko van den Wildenberg

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.

Opmerking toevoegen

Remko van den Wildenberg

mm

Remko van den Wildenberg heeft politicologie en rechten gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam. In 1993-1994 heeft hij een postdoctorale opleiding gevolgd aan de Université de Poitiers (Frankrijk). Sinds 2002 richt hij zich hoofdzakelijk op vastgoedrecht, aanvankelijk als bedrijfsjurist en vervolgens als advocaat. Remko rondde in 2007 de Grotiusopleiding Onroerend Goed af. Hij is lid van de Vereniging van Vastgoed Juristen en lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten.